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拍卖买来的房屋被强占,购买人该如何是好?

作者:王冬梅    发布于:2018/5/2    视力保护色:

案情简介:

张某通过司法拍卖平台购买了合肥市某区人民法院公开拍卖的位于合肥市濉溪路某小区的房屋一套,该房屋原为李某所有,李某因欠债无法清偿导致该房屋被拍卖。起初,张某还非常庆幸,因为该房屋非常逞自己的心意,却没有料到自己花大价钱买了一个大麻烦。张某支付了全部购房款,并办理的过户登记,可正当自己打算入住时,发现该房中已有人居住,张某多方打听后,才发现原来居住在该房屋中的人乃是原房主李某的债权人储某。李某为了向储某清偿债务,早于房屋拍卖前与储某签订租期为20年的房屋租赁合同,用房屋租金来抵付所欠债务。张某为了早日入住,与承租人储某进行了多次协商,请求其搬离并交付房屋。多次协商下,双方最终达成协议:储某与李某的租赁合同于2018年12月20日终止;张某自愿补偿储某房屋租金款33万元;该款于2017年12月20日支付10万元定金,余款在储某搬离并交付房屋时支付;储某应于2018年1月31日前搬离,并将房屋交付张某。储某逾期不搬,应向张某支付违约金并赔偿损失。如今协议约定的期限届满,储某仍拒不搬出。多次协商无果后,张某无奈之下只能诉至我院,请求判决储某搬离并交付涉案房屋,支付违约金、赔偿损失。

 

法官说法:

本案中立案法官就该案产生如下疑问:一、在法院执行程序的司法拍卖中购得的不动产,执行法院只为购买人办理了产权变更手续而未交付相应不动产。购买人请求不动产的实际占有人交付涉案房屋时,实际占有人拒不交付、搬离的,购买人能否提起相应的民事诉讼,请求法院判决实际占有人交付、搬离?二、承租人因与原房屋所有人签订房屋租赁合同,而取得居住权。购买人因此与承租人重新达成协议,该协议属于什么性质的法律关系?

就疑问一,立案法官认为:涉案房屋是购买人在人民法院执行程序的司法拍卖中购得,属执行过程中的拍卖财产移交问题。应由拍卖的法院所属执行部门直接采取强制执行措施,予以交付。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条:人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后,除有依法不能移交的情形外,应当于裁定送达后十五日内,将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的,强制执行。最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定》(试行)第49条规定:拍卖、变卖被执行人的财产成交后,必须即时钱物两清。由法院直接采取强制措施,这既有法律规定,也会使买受人的合法权益尽快得到实现,还可避免因此产生牵连诉讼,造成诉累。对于被执行人或者房屋其他居住人的合法权益也能做到最大化的保护(如为被执行人保留的迁出房屋后一段时间内的租金、生活费等)。

就疑问二,立案法官认为:该协议应属房屋租赁合同法律关系。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”,即“买卖不破租赁”。买受人取得了租赁物所有权,正在履行中租赁合同效力及于买受人。当然包括买受人获得出租人的地位,其可以与承租人继续履行原租赁合同,也可以在履行过程中就解除、终止租赁合同事宜达成协议等。本案中李某通过法院执行程序中司法拍卖,成功拍得了涉案房屋,法院也为其办理了产权变更手续,张某取得了涉案房屋的所有权,也就获得了出租人的地位。在法院未交付拍卖标的物的情况下,直接与承租人储某达成协议。协议中就终止原租赁合同、租金补偿、交付涉案房屋等进行了约定,是双方意思自治的体现。该协议仍属于房屋租赁合同性质。双方因此产生的纠纷为房屋租赁合同纠纷,应由房屋所在地法院受理。