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浅析执行程序中关于划拨土地的处置

作者:刘雷    发布于:2017/7/18    视力保护色:

根据《物权法》第一百四十六条、一百四十七条之规定,即所谓的“房地一体”的原则致使在强制执行的程序中无论是处置被执行人名下的房产亦或直接处置土地使用权都必须面对的问题,即划拨土地的处置。今天我想简要的分析一下两种划拨土地状态下的处置问题。

第一种,土地使用性质为划拨的情况下,由于划拨土地是国家行为,使用土地的一方往往是无偿取得,且没有明确的使用期限,区别于具有独立物权的出让土地而言,划拨土地的使用者的处分权和抵押权都受到限制,即必须经政府部门的审批、批准,换言之这种土地使用权不属于当事人的自有财产权,既不能作为当事人的财产予以直接强制执行。那么问题来了,房地一体原则的要求,处置地上房屋及附属物必然带来土地使用权的变更处置,这就要求法院在处置前必须征得当地的政府、土地管理部门的同意,在办理完毕划拨转出让手续后,方可进入处置的程序。

另一种情形,是目前比较有争议的情形。同样的划拨的土地性质,但经法院调查发现,该划拨土地进行了抵押并在土地管理部门登记备案的。法院处置该土地时是否如上一种情况,必须经当地政府及土地管理部门的事先同意才能够处置?那么根据《担保法》第五十六条之规定“拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款,在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人有优先受偿权”,及《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》[1997]国土[]字第2号规定:以划拨方式取得的国有土地使用权,由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估,经土地管理部门确认,并批准抵押,核定出让金数额后,由抵押人和抵押权人签定抵押合同”,继而得出如下的结论:第一,划拨土地可以抵押是有法律依据的;第二,划拨土地的抵押必须经过政府有关部门的审批并且同意,也就是说处置审批已经“前置”;第三,在处置划拨土地后,所得的土地转让款优先支付土地出让金后再进行其他分配;第四,在划拨土地抵押的程序中,抵押权人是知晓该情况的,其抵押权的实现必须在保留划拨转出让的费用之后才能得到实现,故抵押权人的权益不会因该执行案件处置该土地而减损。故,在这种情形下,“有抵押的登记下的划拨土地的处置”,笔者认为,由于抵押的程序包含着评估、审批、政府及土地部门同意及登记的程序,故法院处置时可以不必须再经过政府及土地部门的同意。